MUTUO FONDIARIO: due questioni sempre attuali

L’esperienza professionale e recenti decisioni giudiziali ci forniscono l’occasione per un breve focus su due questioni di costante attualità relative al contratto di mutuo fondiario, come noto, uno dei finanziamenti bancari più diffusi, sia tra consumatori, per l’acquisto di immobili personali, che tra imprese, per investimenti in immobili aziendali, ovvero: il superamento limite di finanziabilità e l’anatocismo in caso di ammortamento “alla francese”.

 

 

1.Premessa

 

Occorre premettere che l’art. 38 T.U.B. (Testo Unico Bancario) stabilisce che il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte delle Banche, di finanziamenti a medio e lungo termine, garantiti da ipoteca di primo grado su immobili, riservando a tale tipologia di mutuo particolari prerogative e vantaggi, consistenti principalemente nel consolidamento in appena 10 giorni della ipoteca iscritta sugli immobili a garanzia (art. 39 T.U.B.), con evidente riduzione dei rischi derivante dal fallimento del soggetto mutuatario, ed alla gestione della esecuzione immobiliare in caso di inadempimento (art. 41 T.U.B.). 

 

 

2.Limite di finanziabilità

 

Inoltre, la suindicata disposizione, stabilisce, la Banca d’Italia, in conformità con le deliberazioni del C.I.C.R. (Comitato Interministeriale Credito e Risparmio) debba stabilire l’ammontare massimo del finanziamento, affinchè possa considerarsi  di tipo fondiario e non semplicemente ipotecario,che viene individuato, in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi. 

Infatti, tale ammontare è determinato normativamente nella misura percentuale dell’80%, incrementabile fino al 100% solo qualora vengano prestate garanzie integrative, quali ad esempio fideiussioni bancarie e assicurative.

L’intento del legislatore è, evidentemente, di evitare una sproporzione tra beni ipotecati ed importo finanziato e, quindi, una potenziale compromissione della stabilità del sistema creditizio; in altre parole, gli istituti bancari, non riuscirebbero più a recuperare le somme prestate ai mutuatari, in quanto potrebbero rivalersi su immobili che non valgono quanto i finanziamenti concessi.

La sanzione prevista in caso di violazione di tale rapporto è particolarmente grave; infatti, la giurisprudenza prevalente della Corte di Cassazione ritiene che il superamento del limite di finanziabilità comporti la nullità del contratto di mutuo fondiario, essendo la normativa posta a presidio dell’ordine pubblico.

Sul punto, segnaliamo le seguenti recenti decisioni della Suprema Corte:

 

  • Il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, D.Lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato (Cass. civ., Sez. I, Ordinanza, 14/06/2021, n. 16776)-;

 

  • In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, T.U.B. è elemento essenziale del contenuto del contratto di mutuo fondiario, e il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia (Cass. civ., Sez. I, Ordinanza, 21/01/2020, n. 1193);

 

  • Il rispetto del limite di finanziabilità non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi per l’applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta la nullità dell’intero contratto (Cass. civ., Sez. III, 28/06/2019, n. 17439)

 

 

3. Piano di ammortamento alla francese e anatocismo

 

Il piano di ammortamento italiano, prevede la restituzione del capitale in maniera più rapida rispetto all’ammortamento alla francese; infatti, la riduzione costante del capitale residuo provoca una costante decrescita del debito residuo e, quindi, una progressiva diminuzione della quota interessi pagata.

Diversamente, l’ammortamento c.d. “alla francese” prevede il pagamento, da parte del mutuatario, di una rata fissa e costante per l’intera durata del finanziamento, in cui la quota interessi risulta decrescente nel tempo, mentre, corrispondentemente, la quota capitale aumenta.

Tale seconda tipologia di ammortamento ha sollevato nel tempo diversi interrogativi, ancora dibattuti nelle aule di giustizia, soprattutto, in relazione all’anatociscmo che possa eventualmente scaturirne.

Sull’argomento, segnaliamo le seguenti pronunzie di merito, che confermano un orientamento oramai prevalente:

 

  • Il metodo di ammortamento alla francese comporta che gli interessi sono calcolati unicamente sulla quota capitale via via decrescente e per il periodo corrispondente a quello di ciascuna rata. In altri termini, nel sistema progressivo ciascuna rata comporta la liquidazione ed il pagamento di tutti ed unicamente degli interessi dovuti per il periodo cui la rata stessa si riferisce. Tale importo viene quindi integralmente pagato con la rata, laddove la residua quota di essa va già ad estinguere il capitale. Ciò non comporta capitalizzazione degli interessi, atteso che gli interessi conglobati nella rata successiva sono a loro volta calcolati unicamente sulla residua quota di capitale, ovverosia sul capitale originario detratto l’importo già pagato con la rata o le rate precedenti, e unicamente per il periodo successivo al pagamento della rata immediatamente precedente (Tribunale Trapani, 24/01/2022, n. 82);

 

  • Il mutuo alla francese, benché più oneroso, ha il vantaggio di rendere la rata, in assenza di variazione dei tassi, (se si tratta di mutuo a tasso variabile), sempre uguale a se stessa. Il sistema di ammortamento alla francese non comporta alcun anatocismo, atteso che, nella prima rata, gli interessi si calcolano sulla somma concessa a mutuo e, in ciascuna delle rate successive, la quota degli interessi viene computata sul debito residuo del periodo precedente, costituito dalla quota capitale ancora dovuta (Tribunale Foggia, Sez. I, Sentenza, 03/06/2021, n. 1387);

 

  • In tema di mutuo, il piano di ammortamento alla francese è caratterizzato da rate di rimborso costanti nel tempo, comprensive di una quota di capitale e di una quota di interessi corrispettivi, che, di per sé, non comporta l’applicazione dell’anatocismo, in quanto gli interessi vengono calcolati solo sul capitale residuo, quello ancora da restituire, e non già sugli interessi prodotti (si tratta, dunque, di interessi semplici e non già di interessi composti) (Tribunale Milano, Sez. VI, Sentenza, 22/02/2021, n. 1545).

 

 

A cura di Simona Tarantino ed Antonio Landolfi

 

I professionisti di Landolfi & Associati attivi nel settore Diritto Bancario & Finanziario restano disponibili ad approfondire le novità giurisprudenziali e normative sopra illustrate e la loro applicazione concreta a questioni relative a specifici rapporti bancari e finanziari.

 

 

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